【天风研究·固收】 孙彬彬/孟万林
2022年土地出让延续了年初以来的偏弱态势。统计局数据显示，1-11月土地出让收入累计51,174.00亿元，同比-24.40%。需求持续偏弱，土地成交情况没有跟随供应季节性上升，反而弱于前月；流拍率高位震荡，溢价率持续处于历史地位。
集中供地方面，年初企业拿地态度相对积极，后企业热情逐步消退，近三次集中供应中，底价成交的地块数量占八成以上。拿地企业性质上，地方国企拿地比例较多且占比持续上升。第五次集中供地中，地方国企单独拿地占比超70%。
分省份来看，大部分省市2022年土地出让收入均同比负增长，全国仅宁夏和海南实现土地出让正增长。其中西藏、吉林、黑龙江、辽宁、天津分列2022年同比增速后五名，分别为-100%、-76.71%、-73.42%、-68.91%、-64.98%。同时，我们对城投存量债规模靠前的省份进行分析，江苏、浙江、山东三个省份土地出让同比增速分别为-26.80%、-29.00%、-33.83%，分列20、19、14位，下滑程度相对较少。同时观察各地方财政的土地依赖度和广义债务率，吉林、重庆、贵州兼具高土地依赖度和土地出让收入下滑表现，需关注其财政收入情况；天津、甘肃、青海、贵州、重庆兼具高债务率和土地出让下滑表现，需关注其债务压力。
从土地招拍挂观察企业拿地状况，企业拿地金额及面积整体下滑，国企成为拿地绝对主力，城投平台的数量进一步增加，民企中，滨江集团等区域性布局的民企表现突出。区域分布上，江苏省拿地城投数量显著多于其他省市，其余城投平台多分布在东部沿海地区。
2021年下半年以来，房企暴雷频率增加，土地市场景气度迅速走弱。进入2022年后，土地市场低景气度延续。如何看待2022年土地出让市场的情况？哪些省市财政压力凸显？地产格局变化，企业拿地行为有何不同？我们统计截至12月23日的土地成交数据，以近似2022年土地出让情况，同往年对比分析。
2022年土地出让延续了年初以来的偏弱态势。统计局数据显示，1-11月土地出让收入累计51,174.00亿元，同比-24.40%。本轮土地出让收入的下滑从2021年3月开始，2022年起累计同比持续为负。
土地市场需求持续偏弱。我国土地供应呈现季节性，每年11月土地供应为全年高点，但今年土地成交情况没有跟随供应上升，反而弱于前月。自2021年1月起，受房地产市场遇冷、土地限价双重影响，流拍率高位震荡，溢价率处于接近0%的历史低位，同样印证拿地需求偏弱。
集中供地方面，土地出让在2022年内持续走弱。截至12月23日，全年共进行了五批次集中供地，年初，虽然地产市场持续偏冷，但企业拿地态度相对积极，年中受地产烂尾、居民收入预期转弱、政策支持力度较小、地产基本面未见好转等因素影响，企业拿地热情消退，近三次集中供应中，底价成交的地块占八成以上。
拿地企业性质上，地方国企拿地比例较多且占比持续上升。第五次集中供地中，地方国企单独拿地占比超70%。除此之外，本土民企同地方国资联合拿地，同一地块有多家拿地企业的组合占比同样有所提升。
我们采取中指口径下截至2022年12月23日的各省市土地成交数据，以近似2022年全年土地出让数据，并与2021年进行比较。
分省份来看，大部分省市2022年土地出让收入均同比负增长，其中西藏、吉林、黑龙江、辽宁、天津分列2022年同比增速后五名，同比分别为-100%、-76.71%、-73.42%、-68.91%、-64.98%。全国仅宁夏和海南实现土地出让正增长，同比分列9.17%、8.06%。
同时，我们兼对城投存量债规模靠前的省份进行分析。截至2022年12月23日，江苏、浙江、山东的存量债券规模排名前三位，分别为3.08万亿、2.00万亿、1.36万亿。该三个省份土地出让同比增速分别为-26.80%、-29.00%、-33.83%，分列20、19、14位，下滑程度相对较少。
同时观察各地方财政的土地依赖度和广义债务率，以观察土地出让收入下滑对财政收入和债务负担的影响，根据2021年财政数据，浙江和江苏分列土地依赖度前两位，分别为58.5%和57.65%；云南省和甘肃省分列广义债务率前两位，分别为786.59%和686.40%。综合来看，吉林、重庆、贵州兼具高土地依赖度和土地出让收入下滑表现，需关注其财政收入情况；天津、甘肃、青海、贵州、重庆兼具高债务率和土地出让下滑表现，需关注其债务压力。
具体到地级市，哪些城市压力更为突出？我们对重点省份作进一步观察。
黑龙江省内，哈尔滨、伊春、齐齐哈尔降幅分别为-158.45亿元、-1.17亿元、-6.63亿元，同比分别-90.95%、-85.76%、-49.36%，同比增速位于省内最后三位。
吉林省内，长春、白山、辽源同比分别-88.82%、-63.30%、-51.88%，同比增速位于省内最后三位。
辽宁省内，盘锦、辽阳、阜新同比分别为-79.63%、-78.886%、-77.35%，同比增速位于省内最后三位。
甘肃省内，嘉峪关、天水、武威同比分别为-100%、-90.02%、-81.41%，同比增速位于省内最后三位。
江苏省内，南京、南通、苏州分别减少745.36亿元、689.97亿元、491.47亿元，同比-35.25%、-49.82%、-24.88%，降幅居于省内前三位。省内仅淮安土地出让同比8.83%，全年实现了正增长。
浙江省内，杭州、金华、温州分别减少968.03亿元、505.55亿元、403.43亿元，同比-30.28%、-38.31%、-40.04%，降幅居于省内前三位。
广东省内，广州、佛山、深圳分别减少1015.53亿元、562.71亿元、355.38亿元，同比-40.23%、-60.02%、-31.71%，降幅居于省内前三位。
山东省内，济南、青岛、滨州分别减少596.63亿元、197.64亿元、181.28亿元，同比-64.23%、-24.76%、-58.68%，降幅居于省内前三位。
从土地招拍挂观察企业拿地状况，企业拿地金额及面积整体下滑，而国企成为拿地的绝对主力。截至2022年12月23日， 2022年百强拿地企业中，国企占据88家，民企仅12家。
百强拿地企业中，城投平台的数量进一步增加。排名上，城投平台仍多分布在中后段，头部企业以大型国企为主，前20名中城投平台仅占2席，分布最多的区间为60-79位，城投平台占据13家。
区域分布上，江苏省拿地城投数量显著多于其他省市，其余城投平台多分布在东部沿海地区。参与平台数量上，江苏、广东、福建参与最多，分别占据14家、5家、4家；在单个城投平台拿地规模上，广州地铁、武汉城建、深圳地铁拿地金额最多，分别为174.16亿元、155.41亿元、138.11亿元。
具体到重点省份，企业拿地有何特征，城投及其他国企参与表现如何？我们观察城投拿地最多的江苏省，以及重点省份天津、安徽的拿地行为。
江苏省内，2022年拿地前二十的房企中，民企仅1家，城投平台占据9家，剩余为其他国企。拿地金额上，城投及子公司拿地金额670.76亿元，占比51%；非城投国企拿地金额596.11亿元，占比45%。具体来说，颐居建设、金坛建设、绿城中国等国有房企参与较多，城投平台方面无锡太湖新城发展、常州城市建设、无锡新发集团等参与较多。
安徽省内，前二十名拿地企业中非城投国企拿地占据一半，其余民企、城投及子公司各五家。拿地金额上，城投及子公司拿地金额相对数量占比较多，拿地金额共计219.26亿元，占比31%。具体而言，安徽省高速地产集团、皖投置业作为经营房地产为主的城投子公司，参与表现积极，除此之外合肥市轨道交通集团有限公司、滨湖集团、滁州城市建投等城投平台也有较多参与。招商蛇口、保利发展等大型国企，以及龙湖等大型民营房企亦有积极拿地。
天津市内，民企参与相对较多，前二十家拿地房企中民企占据7家，城投及子公司占据3家，剩余为其他国企。拿地金额方面，民企拿地金额相对数量占比较少，占比23%；非城投国企拿地金额相对数量占比较高，3家国企拿地金额占比24%。具体来说，除天津环城、津南城建、渤海国资、武清城投等城投平台参与外，山西建投、山西鹏飞集团、山西马军峪煤焦有限公司等山西企业均有参与。
2022年土地出让延续了年初以来的偏弱态势。统计局数据显示，1-11月土地出让收入累计51,174.00亿元，同比-24.40%。需求持续偏弱，土地成交情况没有跟随供应季节性上升，反而弱于前月；流拍率高位震荡，溢价率持续处于历史地位。
集中供地方面，土地出让在年内持续走弱。年初企业拿地态度相对积极，后企业热情逐步消退，近三次集中供应中，底价成交的地块数量占八成以上。拿地企业性质上，地方国企拿地比例较多且占比持续上升。第五次集中供地中，地方国企单独拿地占比超70%。
分省份来看，大部分省市2022年土地出让收入均同比负增长，全国仅宁夏和海南实现土地出让正增长。其中西藏、吉林、黑龙江、辽宁、天津分列2022年同比增速后五名，分别为-100%、-76.71%、-73.42%、-68.91%、-64.98%。同时，我们对城投存量债规模靠前的省份进行分析，江苏、浙江、山东三个省份土地出让同比增速分别为-26.80%、-29.00%、-33.83%，分列20、19、14位，下滑程度相对较少。同时观察各地方财政的土地依赖度和广义债务率，吉林、重庆、贵州兼具高土地依赖度和土地出让收入下滑表现，需关注其财政收入情况；天津、甘肃、青海、贵州、重庆兼具高债务率和土地出让下滑表现，需关注其债务压力。
从土地招拍挂观察企业拿地状况，企业拿地金额及面积整体下滑，国企成为拿地绝对主力，城投平台的数量进一步增加，民企中，滨江集团等区域性布局的民企表现突出。区域分布上，江苏省拿地城投数量显著多于其他省市，其余城投平台多分布在东部沿海地区。
风险提示：地产政策支持力度不及预期，信用风险事件频发，宏观经济波动超预期。
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证券研究报告：《2022年土地出让情况怎么看？》
对外发布时间：2022年12月25日
报告发布机构：天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）
本报告分析师：
孙彬彬 SAC 执业证书编号：S1110516090003
孟万林 SAC 执业证书编号：S1110521060003
