问：什么原因造成房地产销售加速下滑？何时能企稳？
答：上半年需求高景气，集中供地进一步推升价格，就地过年导致需求前置，营造了“虚假繁荣”。下半年疫后需求释放完毕，叠加政策严查消费贷、收紧居民按揭贷款，销售景气度快速回落。
此外，房地产税改革试点的消息影响到房地产长期投资预期，加上一系列房企违约加重了观望情绪，居民购房意愿下降。
30城市商品房成交面积两年同比，5月6.2%，6月4.1%，7月3.4%，8月-5.1%，9月-12.1%，10月-9.7%，11月1-10日-2.9%，随着居民房贷政策放松，近期下滑速度稍有放缓。
今年底-明年初是观察地产销售能否企稳的时间窗口。由于银行按揭贷款额度和利率已经有所放松，房地产税试点的细则可能较快落地，每年年底也会有刚需释放，所以今年底-明年初是地产销售能否企稳的一个观察时点。
问：当前房地产投资面临什么问题？
答：主要有三个问题，层层递进。
一是销售变差。销售回落，房企拿地意愿疲弱，成交土地溢价率处于冰点，低迷的土地成交推动土储去化，新开工负增长。
二是拿地和开发变难。三道红线降杠杆，集中供地去库存。三道红线促使房企加快存量项目施工，土储/销售面积之比从17年底4.6倍降至20年底3.4倍，集中供地加剧土储去化，预计年底土储/销售面积之比降至2.9倍，新开工持续负增长，存量项目持续下行。
三是信用收缩、流动性挤兑。其中第一步是部分银行在房贷两集中执行过程中对一些房企抽贷断贷，第二步是恒大事件加剧行业流动性风险，第三步是预售资金严格监管导致房企现金流压力激增。
这种情况下，一些房企不拿地不开工不还债，彻底躺平，进一步加剧地产投资下滑。
问：房地产投资企稳需要什么条件？
答：9月房地产投资单月增速转负，房地产投资增速下行压力持续加大。
尽管居民房贷有所松动，但房地产投资企稳尚早：当前竣工周期进入收尾阶段，存量施工强度持续减弱；土储已降至极低水平，叠加流动性趋紧、销售疲弱，新开工将持续负增长，带动房地产投资增速继续回落。
投资企稳需要两方面条件：条件一是居民房贷放松，房地产税力度温和，销售面积企稳；条件二是房企融资条件改善，房企拿地/开工的意愿和能力恢复，带动土储回补、新开工企稳。
特别是条件二。
房企融资条件改善——需要当前的信用收缩和流动性挤兑的风险被斩断，银行、信托、债券市场对房企的融资功能能够恢复。房企土储回补、新开工企稳——需要松动集中供地和三道红线对拿地和开发的限制。
如果供给侧政策（三道红线、预售资金监管）松动，那么对地产投资可以乐观一些，但政策目前较难改变。
因此投资见底的标志，可能是行业出现大量自发性并购，杠杆率低、现金流充裕的大企业合并一部分民营房企。
问：明年房地产投资的底部有多深？对经济的影响有多大？
答：如果销售能够在今年底-明年初企稳，预计房地产投资增速在明年年中前后企稳。
如果政策放松力度偏弱，预计上半年销售面积增速在-15%左右，新开工增速-25%，投资增速-11.5%；如果政策放松力度偏强，预计上半年销售增速在-12%左右，新开工增速为-22%，投资增速-8.5%。
不管怎么算，明年上半年地产投资累计增速转负都是大概率的结果，低点增速在-10%左右，对经济的压力显而易见。
房地产投资完成额占GDP总量的13.5%，再考虑到房地产对服务业、后周期消费相关的衍生带动，占比超过20%。如果房地产投资下降10%，房地产相关产业拖累经济增速下降2%左右。
问：近期政策放松起到什么作用？
答：9月22日的报告提示《关注房地产短期政策底的可能性》后，房地产的政策底已经出现。
9月底，房地产金融工作会要求“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”；10月中旬，3季度央行发布会提到“部分金融机构对‘三线四档’融资管理规则存在一些误解，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款”；10月下旬，国务院副总理刘鹤在金融街论坛表示“合理的资金需求正在得到满足”，央行副行长潘功胜提到“风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”。
目前政策主要在居民融资端稍有缓和，按揭贷款额度和利率放松对地产销售和企业回款能起到有限的作用，要稳住销售，需求侧政策（限购限售）有待进一步放松。
但是地方加强预售资金监管又削弱了居民房贷放松的利好，目前房企融资端改善尚不明确。
问：房企信用风险会如何演进？可能应对方式？
答：房企在信贷和销售政策放松的过程中，或者通过出售资产、回笼现金流完成了自救，或者自救失败进入了破产程序，由地方政府保项目竣工交房，确保不出现社会稳定问题。
在这个过程中，房企信用风险还会继续暴露。如果救早了，容易滋生道德风险，削弱此前系列政策在长期问题上取得的进展。如果不救，信用收缩和流动性挤兑传染到某些“系统重要性”房企，可能引发城投和金融体系出现更大问题，出现系统风险。
所以还是要关注对金融市场有“系统重要性”的个别房企，一旦出现问题，需要及时斩断信用收缩和流动性挤兑的路径，防止系统风险的出现。
