“为普及基础设施公募REITs相关知识，帮助投资者充分了解试点业务和相关风险，天风证券投教基地特别推出“公募REITs广播台”音频栏目，每天为您播报一个知识点，让我们一起边听边学！”

 

———REITs的特点———

 

（1）投资标的与收入来源：REITs的主要投资标的是成熟的不动产资产，以不动产产生的长期、稳定的现金流作为主要收入来源。

（2）分配政策：对REITs投资经营产生的收益实施强制分红政策，即REITs的可分配利润应高比例（如90%以上）分配给投资人。

（3）税收政策：REITs制度是税收驱动的，具体表现在REITs层面进行所得税免除，以及在REITs形成过程中实施一定的税收优惠。

（4）公开募集及交易渠道：以公开募集与上市交易的REITs产品为市场建设的标志，同时给予私募REITs足够的发展空间。

（5）管理模式：REITs通常实行主动管理模式，其产品价值依赖于专业管理人对不动产资产的专业管理与合理投资决策。REITs的管理既具有金融属性，又具有不动产属性。金融属性体现在REITs的增资扩股、债务融资、并购与处置、投资者关系等，不动产属性体现在不动产投资策略、资产管理、客户管理等等。

（6）杠杆比例要求：为保障REITs持有人的分红权益和降低运作风险，REITs在负债方面上表现出一定程度的节制，一些国家的REITs制度通过制定REITs杠杆率上限来约束其债务融资行为（国际通行做法一般将REITs的负债率控制在40%-45%以下）。

（7）回报特性：REITs回报率稳定，与股市和债市的相关性较低，其收入主要是基于不动产产生的租金收入，与其他金融产品的相关性相对较低。