REITs的起源（1960年以前）

       REITs具有现代REITs避免双重征税的特征是始于20世纪60年代，但REITs的理念最早是起源于19世纪末期的美国。19世纪末，美国东岸的一些富人想要集合资金投资商业地产，在当时的法律框架下，公司制的组织架构可以为股东提供有限责任保护，但是却不能持有投资性的商业地产；而另一种组织架构——普通合伙人制虽然可以持有投资性商业地产，但不能为股东获得有限责任保护，两种模式各有利弊。富人们不满于此，经过各种形式的探索，终于确立了既可以持有投资性地产，又能够获得有限责任保护的形式——MBT（Massachusetts Business Trust）。

       MBT的优势使其很快在美国其他主要城市流行起来，后来也被应用于投资股票（促进了共同基金的发展）。1913年，美国宪法第16条修正案生效，开始征收个人所得税和公司所得税，信托基金（包括REITs）予以被豁免。但由于美国最高法院在1935年一次判决（Morrissey v. Commissioner）导致REITs不再能够获得免税。此后20多年，REITs一直处于被双重征税的境地：REITs本身需要缴纳公司所得税，投资者获得收入还要再缴纳个人所得税。直到1960年REITs征税豁免修订案正式生效，才开启了现代意义下具有免税特征的REITs时代。

REITs的发展（1960年后）

       在20世纪70年代，美国商业地产行业新兴起来，基建贷款市场需求快速上涨，抵押型REITs（mREITs）大量产生。然而随着mREITs的增加，市场竞争加剧，贷款标准下降，导致基本面变差，产生泡沫，最后破裂，市场暴跌。

       1986年里根总统的第二次税改法案允许了REITs进行内部管理，为REITs的主动管理创造了条件，主流REITs开始从抵押型转向为权益型。此后，美国REITs规模逐步扩大，成为目前世界上最成熟的REITs市场。根据NAREIT数据，截止2021年1月，美国共有221只REITs，总市值达到了1.25万亿美元，其中权益型REITs市值为1.17万亿美元。在纽交所上市的REITs有185只，总市值达1.08万亿美元。