同学听说了吗？房地产税最近霸屏了朋友圈！过去几年，房地产税开征的消息像故事里的“狼来了”一样频频落空。从近期闭幕的中央经济工作会议提到关于房地产市场调控决策来看，房地产税开征似乎已成定局。不过，有同学提出了疑问：房地产税到底是什么？它和房产税又有什么区别？ 相信这也是大多数同学存在的疑问，学长今天就跟同学侃侃房地产税的“真面目”。 房地产税＆房产税，傻傻分不清楚 房地产税在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。 一句话区分房地产税和房产税so easy！ 从表面看，房产税是在房地产税的范畴之内。其实两者大有不同，同学可不能混为一谈！ 从房产税到房地产税，虽一字之差，但却有天壤之别。而房地产税实施的“两个条件”“三个原则”注定了落地并非想象的那么简单。 两个条件＆三个原则，缺一不可 房地产税具备两大先决条件： 一是需要依靠不动产统一登记制度，搞清楚全国的房产数量，这些房产分布在哪些人手里。根据相关数据，再行确定房地产税的征收对象、征收标准和相关税率。 二是房地产税里“土地”部分的税如何征收。在购买商品房时，房价已经包括开发商获取土地时缴纳的土地出让金，这就意味着土地使用年限内，已经一次性缴清所有的租金。房地产税作为财产税一种，是以纳税人所有或属其支配的财产为课税对象的一类税收。它以财产为课税对象，向财产的所有者征收。 房地产税遵循的三个原则： 1. 立法先行 在税收法定原则下，任何新税种必须先立法后征收。因此，“立法先行”已是社会普遍共识。 2. 充分授权 各地房地产情况差异大，因此地方政府对当地房地产情况更熟悉，给地方充分授权，让其在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象，从而有利于房地产税平稳落地。 3. 分步推进 分步推进原则意味着房地产税征收，可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。 需要强调的是，房地产税不会立即开始征收，而必须要通过一系列立法程序。国家财政部部长肖捷指出，力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。那么，眼看着房地产税的靴子真的要落地了，到底会对哪些人产生影响？ 房地产税动了谁的奶酪？ 囤积大量住宅的同学 触动指数：★★★ 从目前民意来看，在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税，是很有可能的。对于拥有100套住宅的同学来说，即便第一套免征、从第五套开始累进税率，压力也会非常大。或许会出现集中抛盘，对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着，囤积大量房子同学财富将显著缩水。 盲目购买旅游物业、养老地产的同学 触动指数：★★★★ 如果不是顶级旅游区，不是配套好、位置佳的房子，旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征，则其持有成本大增，加上利用率不高，这类房子将成为鸡肋。 盲目购买三四线城市郊区及囤积大量住宅的同学 触动指数：★★★★ 绝大多数三四五线城市人口增长乏力，各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果同学盲目在这些地区购买了住宅，未来开征房地产税后也会非常惨。 相对而言，囤积大量住宅的同学受影响程度更大。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税，他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力，很多家庭都拥有多套房，所以很难通过出租转嫁房地产税，而卖房子很有可能找不到接盘侠。 加杠杆、超承受能力买多套房的白领 触动指数：★★★★ 如果房地产税的开征，会让房价进入一个平稳期，房子很难套现。这些同学“死扛现金流压力”的期限就会加长，生活会变得比较痛苦。 手中有多套房、负债率超高的炒房者 触动指数：★★★★★★ 房地产税如果出台此消息，足以对这类同学产生巨大的压力。因为消息公布后，会加剧市场的僵持，目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者，将会非常困难。他们只能选择斩仓，否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖，到那时套现价格会更低。 But！同学大可不必因此退缩犹豫不决。因为不论在哪个城市，如果有能力，自住购房大多是安全有必要的。虽然未来房价分化趋势将持续深入，不可避免，但同学若学会理智、聪明地购房，充分考虑流动性风险等，保护自己的资产不受损失。 免责声明： 上文内容仅供天风证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到上文而视其为本公司的当然客户。上文基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。客户不应将上文为作出其投资决策的唯一参考因素，亦不应认为上文可以取代客户自身的投资判断与决策。客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险。在任何情况下，上文中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本文中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。市场有风险，投资需谨慎。
