为了解决我们祖国首都的各种疑难杂症，也是费尽了心思。回过头来看，早在2015年2月10日，中央财经领导小组第9次会议审议研究京津冀协同发展规划纲要，领导层在会上就提出“多点一城、老城重组”的思路。现在来看，“多点一城”就是说在北京之外建设新城、集中承接非首都功能疏解，也就是咱们的千年大计雄安新区；而老城重组很可能是指设立中央政务区。相比之下，市场的焦点似乎都集中在雄安新区，老城重组被抢尽了风头。但是机智的学长一直在默默的关注……

其实，早在2014年，北京市政府就启动了新一版的总体规划编制工作，直到今年5月17日，《北京城市总体规划（2016年-2030年）》已经上报党中央、国务院审定。咱们首都蓝图初步绘就，而东城区、西城区作为核心区，极有可能将成为“政治中心”的核心承载区。

那么今天学长就带大家了解一下：

 “老城重组”要怎么个重组法儿？

北京推动“老城重组”有什么意义？

以及其中有什么投资机会值得咱们关注呢？

今天要解读的这只个股——金融街（000402），跟北京老城重组也是有着密切的关系，研报选择的是中投证券6月24日发布的《金融街（000402）：借北京首都功能落地，开启价值发现之旅》。

研报摘要

1、中政务区很快明朗，直接提升公司资产价值

2、国资旗下股东更换为金融街本运营中心 ，未来可能存在更多机会整合

3、公司被纳入MSCI 指标股，细分行业龙头地位突出

4、公司价值严重被低估，来 6个月目标价 15 .6元，强烈推荐评级。

“一核一主一副、两轴多点一区”

居住在首都的小伙伴可以说对北京又爱又恨，一方面北京悠久历史文化、优越的资源确实很吸引人，另一方面雾霾、拥堵等“大城市病”确实压得人踹不过起来。因此重组的初衷是要在根本上解决北京城市发展中的深层次问题，疏解非首都功能，将北京建成国际一流和谐宜居之都！

根据2017年3月末公示的《北京城市总体规划（2016-2030年）》（草案），北京市将打造“一核一主一副、两轴多点一区”的空间结构，目的就是改变单中心聚集、城市“摊大饼”的发展模式。其中：

“一核”主要以政治、文化、国际交往中心为主导职能，极有可能就是未来的中央政务区，即上图红色的部分，从区域看以东城区、西城区和部分海淀区为主。

“一主”指城六区，包括东城区、新城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区。

“一副”指通州作为“北京城市副中心”

“两轴”指中轴线及其延长线、长安街及其延长线

“多点”指门头沟、大兴等10个周边城区

“一区”指的就是雄安新区，集中疏解北京非首都功能

北京推动“老城重组”的战略意义，在于与通州城市副中心、雄安新区共同形成“一体两翼”的首都空间战略布局，进而推动京津冀协同发展和以首都为核心的世界级城市群的建设，增强京津冀在亚太地区的核心竞争力。

投资机会在哪？房地产首当其冲

如果中央政务区得以实施，根据规划，未来必将环境美化，配套完善，成为更宜居的首都功能区域。那么北京政务区内及周边的房地产、物业等将会集体升值。因此①房地产是中央政务区概念的第一受益板块，毋庸置疑。其次，除了房地产，空气污染、水质污染等是北京乃至整个京津冀地区面临的突出问题，②生态环保治理也是中央政务区及新北京的重点工作。当然，城市布局的大幅度调整以及产业的搬迁转移，必然会带来城市基建需求的大幅提升，因此③交通基建也将京津冀地区的交通一体化。

本期学长着重跟大家讲解一下受益于中央政务区的房地产板块。那么小伙伴们一定很想知道，哪些上市地产商在主城区内有地的呢？别慌，学长已经替大家整理出来了：万通地产、新华联、金融街、泛海控股、北辰实业、中房股份、京能置业、首开股份、北京城建、中国国贸、大龙地产。

这么多地产商怎么挑，当然是挑在北京有核心地段，且北京地区收入占总收入高的呀！所以学长最为看好的就是在主城区内有6处地产的「金融街」，金融街是商务地产龙头，最出名的就是在北京西城区的北京金融街，形成了独特的“金融街模式”，即地产开发与产业打造并重，地产是平台，产业是核心。北京西城区内的金融业预计不会搬迁，考虑到金融街持有的核心区域物业价值将不断提升，将受益于租金收入连年上涨。根据其16年年报，北京地区的利润比例高达65%，毛利率高达41%。而金融街在北京可供出售面积有54万多平米！小伙伴们自行估算一下能卖多少钱吧……

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